長野県で土地活用をお考えの方は、信州に根差したフォレストコーポレーションにお任せ下さい。

（株）レントライフ
会長淺川透

1953年長野県生まれ。専修大学法学部法律学科卒業。
家業の不動産会社（有）桜井商会の後継として、以降30年の長きにわたり不動産業に従事。持ち前の企画力を活かし、業績を大きく伸ばし地域不動産業のトップ企業に成長。
2000年9月に（株）レントライフを設立し、フロービジネスからストックビジネスへの転換で、県内に直営店3店舗を開設。わずか4期目にして賃貸管理業単独で粗利益1臆円を達成。
この事業拡大に注目が集まり、2003年4月よりフランチャイズ事業を開始

【家主道】

●第10回賃貸経営のコツ　入居者とはビジネスライクに

●第9回大競争時代の賃貸経営　２４時間入居者サービスで差をつける

●第8回賃貸住宅再生術　手塩にかけて育てましょう

●	第7回賃貸市場が変わった。これからどうなる今賃貸業には経営能力が求められている
●	第6回家賃滞納・立ち退き対処法賃貸経営の大敵「備えあれば憂いなし」
●	第5回入居者の求めるものはなにか？ライフスタイルの変化を読む賢い賃貸経営

●第4回退去のリフォーム代は誰の負担　社会問題化されてきた原状回復

●第3回良質な住環境を保つ　安定経営は入居者選びから

●第2回賃貸住宅選びの常識　お部屋さがしは、インターネットから

●第1回時代遅れの賃貸経営　賢い賃貸経営・賢い不動産業者の選び方

第10回	賃貸経営のコツ入居者とはビジネスライクに

（レントライフ便りvol.10より）

　家主と入居者はどのような人間関係が望ましいのでしょうか？お互い仲良く信頼関係を築き上げ、家主は常に入居者が快適に暮らせるよう住環境を整え、困ったことがあれば何でも相談に乗る。そして入居者は、毎月遅れることなく賃料を支払い、自分の部屋はもちろんのこと、廊下や共用部分を常にきれいに清掃をして、また近隣の住民と協調性をもち、トラブルはいっさいおこさない。そして大家さんは少々のことには目を瞑り、日ごろ仲の良い入居者の事情を最優先する。こんなところが大家さんと入居者の理想的な人間関係で、こんなふうに良い関係が築ければそれに越したことはありません。まさに、古典落語での長屋の大家さんと八つぁん・熊つぁんの世界でゆったりとした時間の流れを感じほのぼのしい限りです。
　しかし、今の世の中そうウマクいくものではありません。今は家主にしても入居者にしても一番重視することは経済的状況です。八つぁんの住んでいた長屋の大家さんのように常に顔をあわせて「家賃は盆暮勘定で」などという訳にはいきません。そんなことをしていたのでは返済も滞ってしまいます。
　こんな話がありました。私のところへ困って管理の依頼をされてきた家主さん、入居者といい人間関係をつくりたいと、毎月家賃は振込みでお願いし、共益費を自分で集金していました。入居者とはその都度いろいろな話ができ、「いいものだなあ」と思っていました。でも話の中でどうしても同じアパートに住んでいる人の話題が出てきます。大家としては同じ屋根の下に暮らす人同士、仲良くしてもらわねばとついつい他人のプライバシーを…これが命取り。入居者からの苦情が殺到、共益費は二重取りだと言って払ってくれなくなりました。
　そして困り果て、私のところに相談に見えたのです。実は「入居者にとって干渉されることが一番煩わしいこと」なのです。そもそも賃料を払う者、受取る者では立場があまりにも違いすぎます。入居者とは賃貸経営と割り切ってビジネスライクに接していくほうが賃貸経営は円滑になるのです。入居者にとっては大家さんが常に顔を出すのは、生活を覗かれているようでいやなものです。
　私共管理会社は家主と入居者の間に入ってお互いの言い分を聞き、トラブルを解決し、そんなビジネスライクな関係を保っていくことこそが使命なのです。

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第9回	大競争時代の賃貸経営２４時間入居者サービスで差をつける

（レントライフ便りvol.9より）

　入居者にとって安心で安全な生活を送ることのできる賃貸住宅の提供は、満室経営を目指すオーナーにとって、今では最も重要なことになってきました。最近では凶悪犯罪や殺人事件などがニュースの話題に上らない日がないくらい、世の中の治安が悪化していて、日本人の誰もが治安の悪化を感じているとの新聞紙上のアンケートがとても印象的です。
　振り返ってみると、確かにＩＴの発展などにより時の流れ方が昔と比べると本当に目まぐるしくなってきたと思います。徹底的に合理主義が追求される中、よく言われる「勝ち組」と「負け組」とがはっきりと分かれてきて、人は何かとストレスが多い日々を過ごし、凶悪犯罪に結びつく不満や憎悪が充満してきたのかもしれません。
　そんな中で進行している家族の少人数化。とくに賃貸住宅に住む入居者は一人・二人世帯という少人数世帯が圧倒的に多く、自分たちの安全確保にはことさら大きな関心を持っているのです。当然のことながら賃貸住宅を選ぶ要素として安心して生活のできる部屋を求めていることはいうまでもありません。セキュリティー面がしっかりしている高級賃貸マンションに人気が集まるのも無理もないことです。そして、さらに少人数で暮らす入居者にとっては、いつでも誰かが守ってくれているが、プライバシーはしっかり保つことができるそんな生活が理想的といえるのです。
　そこで必要になってくるのが２４時間入居者サービス。夜中に発生する設備のトラブルや近隣に対する不安など賃貸住宅で一人で生活する入居者にとっては心配事が絶えない中、いざという時に連絡できる所があるということは大変心強いものです。そこで私の店レントライフでは全ての管理物件に大手管理会社との提携による２４時間入居者サービスを提供し、入居者からの連絡で２４時間いつでも出動できる態勢を整え、オーナーからも入居者からも大変喜ばれています。
　すなわち、賃貸住宅の人気を保つ為には建物などハードな部分だけでなく、このようなソフト面でのサービスが大変重要になってくるのです。

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第8回	賃貸住宅再生術手塩にかけて育てましょう

（レントライフ便りvol.8より）

　築年数の経過したアパートをどのように蘇らせるかは、家主なら誰もが直面する問題です。ましてどこの地域でも新築物件が次々と供給されていく状況下、古いアパートへの入居者をいかに確保するか事態は深刻です。そこで私の会社に相談にみえたある家主様の成功談をご紹介します。
　Ａオーナーのアパートは築１６年、大学の近くということもあり周りはアパートだらけ、もちろんＡ様も学生の入居を狙ってアパートを建築したのですが、毎年新しいアパートが建築されていく中、古いものは空室が発生するとなかなか入居者を確保できない。家賃も近隣の物件より安めに設定しているのだが。なんとかしなければ！
　Ａ様所有の物件は１Ｋで今学生に最も人気のないバス・トイレユニット、２階はベランダがついているが、１階にはテラスがない。入居率は４室／１４室、学生が見向きもしてくれないため、９ヶ月空きっぱなし。特にターゲットの学生は首都圏・近畿圏の都市部出身者が多く家賃の安さはあまり魅力にはならない。安ければどんな物件でも良いとは思わないというのが最近の実状です。
　そこで満室作戦として提案実行したことは、全て空室だった１階にウッドデッキを設置、またアプローチ部分にガーデンタイプの門を設置、もちろん階段・手摺などの塗装も清潔感のある色に塗り替え。これで外観がずいぶんお洒落になりました。内装はクロスなど汚れている部分を張り替え、そしてクリーニング、温水洗浄便座設置またハイセキュリティーをアピールするため、各戸にテレビドアホンをつけて、鍵もセキュリティーキーに変換しました。これでもかかった費用はおよそ３００万円で済みました。現状の家賃で募集をかけたところおよそ４ヶ月ですべての部屋に入居者が決まりました。とくに驚いたのは入居者のほとんどが社会人、そして意外に女性も多かったことでした。経済観念のない学生は新築物へ流れてしまいます。やはりウッドデッキとセキュリティーのあるテレビドアホンが女性のお客様を引き付けたのでしょう。
　何もしなければいつまでたっても空室だらけ、少々工事費はかかったとしても家賃が入ってくれば短期間で回収できますし、なんと言ってもアパート自体の資産価値が上がります。古いアパートだからといってあきらめずにコツコツと手を入れて、手塩にかけて育ててこそ安定経営ができるというものです。

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第7回	賃貸市場が変わった。これからどうなる今賃貸業には経営能力が求められている

（レントライフ便りvol.7より）

　シリーズ家主道で以前にもお伝えしましたが、賃貸市場に近年一大変化が起きてきました。市場は、はっきりと逆転してしまったようです。今まで貸す側が強く、ある程度不動産業者の言いなりだった借主が突然立場を逆転して借手市場に変わってしまったのです。私も自分の店の現場を見続けていますが本当に変わってきたなと実感するばかりです。それは物件を選ぶときに家主や不動産屋の言いなりになるのではなく「自分の考えで自分に都合の良い物件を選ぶ」ようになってきたということです。言ってみればお客様が自分に合った物件を選ぶのは当たり前のことですが、私もかつての時代を知っているだけに「ああ！これが借手市場への変化だ」とあらためて思ってしまうのです。情報が大量に流れる中、消費者意識が変化し「悪い物件で我慢する」「礼金を払う」「退去時に多額の負担をする」などという不合理性は通用しなくなったのです。そしてごく自然にそういった物件は敬遠されてしまうのです。さらに、特に賃貸市場ではインターネットで大量に物件情報が発信されるようになり、借主はいながらにして手軽に情報を入手して行動し、物件を選別できる。まさに情報化の時代は消費者の時代であるということが言えます。そしてこの賃貸市場の大転換は今後もずっと続くのです。これからは貸主も不動産業者も考えを変えてきちんと対応しないとやっていけなくなるのです。つまりお客様が何を考え、何を求めているのかを知り、満足するものを提供しなければなりません。すなわち家主様にも経営能力が求められる時代となり、片手間で賃貸経営ができる状況ではなくなったのです。満室経営をするためには入居者のニーズ・ライフスタイルの変化を知る、２４時間などの入居者サービスの充実、セキュリティー強化、クレーム処理、また取り分け集客のためのホームページ掲載などのマーケティング活動、その他オーナー＝経営者としてやらなければならないことは山のようにあるのです。このような状況下、物件の所有と経営は切り離すという考え方が主流になってきました。家主様としては末永く安定経営をしていくため信頼できる、また時代のニーズを的確に判断できる管理会社をパートナーにすることをお奨めします。時代の先を行くアメリカでは既に９５％以上が管理会社依頼型になっています。「堅実な賃貸経営はよきパートナー選びから」それこそがこれからの賃貸市場の大競争時代で生き残る得策ではないでしょうか。

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第6回	家賃滞納・立ち退き対処法賃貸経営の大敵「備えあれば憂いなし」

（レントライフ便りvol.6より）

　空室になってもう３ヶ月、なかなか決まらない。そこへ不動産屋から「よいお客さんが見つかりましたよ。勤めもきちんとしているし会社の同僚が保証人になってくれるそうですよ」と言ってきた。「ああよかった」と思った途端、もう家賃滞納が始まった。２ヶ月３ヶ月と滞納が続く。　不動産屋も請求してくれたが、一向に支払ってくれない。聞けば入居してすぐ会社を辞めたらしい。「払いたくても収入がなくて払えない。出て行けって言われても他の部屋にも移れない」保証人も「辞めた人の保証はしたくない」と言う。
　こんな経験はありませんか？なければそんな家主様はすごくラッキーだったと思います。でもニートやフリーターなどが多い昨今ではよくある話なのです。
　こんな時はどうするのでしょう？通常ならばまずご自分で熱心に督促を掛ける。それでも払ってくれなければ内容証明で督促し、最後は弁護士に依頼して訴訟に持ち込み本人・保証人に賃料請求、そして明け渡し。具体的には滞納が発生してから家主自ら期間を定め催告、さらに文書で事実関係を明確にします。これで約３ヶ月。弁護士に依頼して判決・明渡し訴訟そして強制執行。これで約４ヶ月。退去させるまでに早くて７ヶ月は必要です。しかも支払い能力がなければ退去させるのが精一杯。掛かる費用はざっと３０万円。でもこれが普通の賃料滞納明渡し手続きです。他に手段はありません。こんな事を家主自らやっていたのでは滅入ってしまいます。
　私も長年賃貸業に携わる中、幾度かこんな経験をしています。そんな経験の中から私は賃料回収よりとにかく立退きを優先しています。早期に退去してもらえば、次の優良な入居者から賃料を得ることができるからです。居座られては元も子もありません。
　そこで私の会社レントライフでは管理物件には家主様に３ヶ月の滞納保証をし、その間になんとか借主を退去させています。もちろん退去先確保の為、必ず親族を身元保証人にします。さらに私共の判断で保証人が不適格の場合は保証人代行プラン（有料による保証会社）を付け万が一に備えています。
　これにより円滑に処理ができ、家主様にご迷惑を掛ける事がなくなりました。様々な不安を抱える現代社会。そんな中、備えを万全にして安定した賃貸経営をしていかなければなりません。

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第5回	入居者の求めるものはなにか？ライフスタイルの変化を読む賢い賃貸経営

（レントライフ便りvol.5より）

　今、アパートやマンションなど賃貸住宅をさがす人たちはどんな部屋に、どんなスタイルで暮らすことを望んでいるのでしょう。
　転勤や独立生活などで部屋をさがす場合、自分の暮らす場所の選択にはかなりのこだわりを持つようになりました。昔のように会社の総務課などで一方的に無理やり押し込まれるなどということはありませんし、会社も個人の好みを尊重しますから基本的には口出しせず、入居する本人の意思に任せるというのが通常です。つまり入居者のニーズが多様化し、生活を大切に考えるようになっているということです。
　また生活様式もずいぶん変わりました。一世帯あたりの家族人員もどんどん少なくなって一人・二人世帯がかなり増えてきました。もう広い家は必要なくなってきています。これから求められていくものは少人数で暮らす使い勝手のよい合理的な住居スペース、さらにライフスタイルの洋風化が進み、畳の部屋は敬遠されフローリングの洋室が好まれています。椅子やベットでの生活に慣れた現代人にとっては洋室での生活が当たり前になってきたのです。時々旅館で畳に親しむのはいいが毎日の生活ではというのが正直なところでしょう。知り合いの畳屋さんも新築されるマンションには一昔前と違って畳の部屋など一つもない。「これじゃ商売アガッタリだよ」と嘆いていました。
　考えてみればほんの十年ほど前にはアパートで２DKといえば和室２部屋にダイニングという間取が普通でしたが、今ではもっとも人気のないスタイルになってしまいました。
　わたしの会社の物件で、なかなか入居者が決まらずに困っていた家主さんのアパートを、和室２間から全て洋室の１LDKにリフォームしたところ半年以上も空いていた部屋が一ヶ月で決まりました。
　昔のスタイルのまま家賃を下げて頑張っているよりも今のライフスタイルにあった部屋を入居者に提供することが賢い賃貸経営と言えます。アパート・マンション経営は新築したときより、むしろ年が経過してからどうやって時代のニーズに応え、よい部屋を提供し安定経営を継続するかが、勝負の分かれ目となるのです。

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第4回	退去のリフォーム代は誰の負担社会問題化されてきた原状回復

（レントライフ便りvol.4より）

　安定した賃貸経営をしていくためには、入居者が退去した後のお部屋のリフォームは欠かせません。部屋の中は常に新築状態を保って新しい入居者を少しでも早く確保しなければなりません。
　一昔前はそんな入居者が汚したり壊したりした箇所以外の退去時リフォームもすべて入居者に負担させることが当たり前のように行われていました。正に貸手市場、家主様にとっては負担をかけずに自分の建物のリフォームができるというありがたい時代でした。
　しかし空室が多く借手市場となった今ではそんな常識は通用しません。ところがそんなよき時代を引きずっている家主様も結構おいでになって、あちらこちらで退去時のリフォームトラブル（原状回復トラブル）が後を絶ちません。考えてみればアパートにしてもマンションにしても貸室という商品を少しでも高く質の良いお客様に提供し、賃料という対価を戴くのが賃貸経営ですから、商品を提供する側がリフォームを行うのが消費社会の常識と言えるでしょう。ホテルに泊まったお客がチェックアウトの際、部屋の掃除代やクロスの張替え代を請求されたのではたまったものではありませんから。
　この原状回復については平成１３年４月の消費者契約法制定や少額訴訟手続き施行により近年裁判に持ち込まれるケースが増えています。裁判所の見解は「原状回復とは建物の通常損耗を元に回復することではなく、借手が故意や過失で生じさせた劣化のみを回復すること。建物の通常損耗分は貸主が受取る賃料に含まれている。」と結論付けています。国土交通省もこれに沿ってガイドラインを作成しています。争いになれば家主様に勝ち目はありません。
　そこで、私の会社レントライフでは、トラブルを未然に防ぐよう「定額精算補修方式」を取入れて家主様の負担を軽減しています。いずれにしても争い事になれば時間も費用も掛かり、結局は何の得にもなりません。時代の流れを的確に捉え、常に建物を綺麗な状態に保ち、入居者を迎え入れる、それが安定経営の秘訣です。

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第3回	良質な住環境を保つ安定経営は入居者選びから

（レントライフ便りvol.3より）

　賃貸住宅の住環境を常に良好な状態に保ち、安定した賃貸経営をしていくためには常に建物をきれいにメンテナンスすることも欠かせませんが、何よりもどんな人に入居してもらっているのかが大変重要な問題となります。最近わたしたちの日常生活に忍びよってくる犯罪が著しく増加し、治安が悪化しているというのは誰しもが思っていることでしょう。
いわゆる「あぶない人」、「こわい人」「わけありの人」などが入居している賃貸住宅に好き好んで入居してくるような人はいないでしょう。
　賃貸住宅にどんな人が住んでいるのかは、入居者自身にとっても、家主様にとっても、そして近隣住民にとっても大きな心配事になっているのです。このような人と同じ建物に住みたくないというのが一般入居希望者の共通した意識といえます。
　もちろんこういう人たちが入居してくれば家主様にとっては死活問題となります。家賃を滞納されるだけでなく、賃貸住宅の評判を落とし「空室」をつくる大きな原因となるのです。滞納している人から家賃を回収したり、退去させたりという事はなかなか大変な仕事です。
　ある調査によれば毎年カードローンなどで破産する人は全国で２１万人もいるというから驚きです。
　こういった、いわゆる不良入居者に住みつかれないためにも、契約の前に入居者をしっかりと選定しなければ取り返しがつかないことになります。
　入居者選定といっても、家主様やお任せしている不動産業者の人を見る目や、せいぜい免許書の写しなどの勘に頼った入居者審査ではあてになりません。個人情報保護が叫ばれている昨今では根ほり、葉ほり聞き取りするわけにもいきません。
　そんな時に強い味方になるのが、大手信販会社での家賃集金と支払能力審査です。とにかく情報量が豊富で、私のような長年不動産業に従事し、それなりに人を見る目があると思っている者でも太刀打ちできません。もちろん「こわい人」は支払能力もありませんから事前に排除できるというわけです。
　家主様が独自にこのシステムを使えればいいのですが、残念ながら特定の業務提携会社しか利用できません。
　とにかく入居募集にあたっては、しっかりした「入居審査システム」を持つ不動産会社に任せることが第一です。長期安定経営のためには、良い入居者が集まり、良い住環境を保つことが欠かせません。

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第2回	賃貸住宅選びの常識お部屋さがしは、インターネットから

（レントライフ便りvol.2より）

イラスト　　皆様ご存知でしょうか？いま、アパートやマンションに入居されるお客様は、お部屋さがしを始めるときに、まずはインターネットから物件情報を見ることがほとんどなのです。
　それだけインターネットは普及しているということです。驚いたことに２００４年のインターネット白書では、一般世帯で利用している家庭はなんと７８％にものぼることが調査の結果わかりました。（右記グラフ参照）

　お部屋さがしをする人は、昔のようにとにかく不動産屋さんにいってみようなどとは考えていません。
　せっかく不動産屋を訪ねてもあまり物件がなかったり、感じの悪い業者で気に入らない部屋を無理やり押し付けられたのではたまったものではありません。それにお客様の多くは不動産屋さんにあまりいい印象を持っていません。
　そこで、お客様は、インターネットで物件の情報を集めて気にいったお部屋を多数持っている不動産屋さんへ的を絞っていきます。
　もちろんそのときには不動産屋さんの雰囲気も気にしますから、ネットで見て物件が豊富で感じのよいお店を選んでくるのです。さらにネットを見ただけで、お部屋の状況がある程度つかめなければ意味がありません。間取り・外観・案内図などお客様が判断できることが大切なのです。ただ単に載せていればいいというものでもないのです。
　もちろんまったくインターネットを使わずに商売をしているお店は論外です。
　家主様も満室経営をする為には、まずより多くのお客様に自分の所有するお部屋を見てもらわなければなりません。情報を流してこそ反応があるというものです。
　おかげさまで私の店はネットでの情報公開と明るい店づくりをモットーとしているため、各店３月には、１００組を超えるお客様が来店され、半分以上ネットがきっかけでお部屋を決めていただけました。これからは時代にあった情報発信で安定した賃貸経営・満室経営を致しましょう。

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第1回	時代遅れの賃貸経営賢い賃貸経営・賢い不動産業者の選び方

（レントライフ便りvol.1より）

イラスト　はじめまして。（株）レントライフ会長の淺川と申します。当社は家主様に満室経営をご提供するため２００１年１月に発足いたしました。設立した背景には、この地域の不動産業者の多くは家族的・生業的色彩が強く、また賃貸マンションを建設する建設業者は賃貸業の実績やノウハウを持っておらず、建てたはいいが後のことは家主まかせという状態がありました。そこで、家主様の為に賃貸住宅建設と賃貸管理業務のプロとしてエキスパート的な会社を創る必然性を痛感し設立した訳です。
　さて賃貸市場の現状はどうでしょうか。不況からは徐々に脱出する感はありますが、少子高齢化という問題があり、人の移動は減少し家賃は値下がり傾向、家賃の滞納率も上昇して空室も目立ってきました。
　しかし、安心して下さい。
　今後世帯数は核家族化が進むことにより増加すると言われています。まだまだ賃貸事業は必要とされています。

　人口が増加している時代には「貸してあげてもいいよ」というような家主が入居者を選別する貸手市場で家主様優勢時代でした。
　しかし、今では入居者が物件を選ぶ時代となり、入居者のニーズも多様化し魅力のあるサービスの提供や、また犯罪の増加にも伴い安心して生活できるセキュリティ機能が充実した、お洒落で質の高いアパートやマンションが求められる時代となりました。いまや入居者はお客様、他の販売業でいえばあたりまえのことですが、ようやく賃貸業に携わる者にもお客様あっての賃貸事業であると認識され始めました。家主様にとっても「貸してあげるよ」から「借りてください」という時代になってきたのです。
　そこで求められるのが入居者にしっかりと情報を伝え、また質の高い入居者サービスを提供できる不動産会社なのです。時代の流れを的確にとらえ末永く家主様をサポートできる不動産会社選びをすることが賃貸経営のスタートラインとなります。不動産会社もただ入居者を斡旋すればいいという時代は終わりました。常に共同経営の立場でサポートすることが満室経営の秘訣です。次回からその内容をお伝えさせて頂きます。

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